2024年年中，菲律宾政府宣布全面禁止离岸博彩运营商（POGO），并信誓旦旦地宣称“对房地产市场影响有限”。财政部长拉尔夫·雷克托（Ralph Recto）甚至承诺，政府将协助4万名POGO工人转岗就业，以缓解行业冲击。
然而，一年后的今天，现实却远比官方预测更为严峻——写字楼空置率飙升至19.9%，公寓市场库存积压，开发商被迫降价30%抛售，整个行业正经历一场前所未有的“冷冬”。
从官方乐观到市场崩盘：POGO禁令的连锁反应
最初，政府与部分分析师认为，POGO行业在疫情后已大幅萎缩，仅占菲律宾写字楼租赁市场的5%，因此禁令不会造成系统性风险。然而，这一评估忽略了POGO的“高租金溢价”效应——尽管份额下降，但POGO企业通常支付高于市场均价的租金，且集中在马尼拉湾区、阿拉邦等核心地段。它们的撤离直接导致DDMP REIT等依赖POGO租户的房地产信托面临51%的租金收入缺口。
更严重的是，POGO行业的崩盘引发连锁反应：
写字楼市场：2025年初，马尼拉写字楼空置率飙升至19.9%，其中31%的空置空间来自POGO撤离，32%来自IT-BPM企业缩减规模。
住宅市场：POGO从业人员撤离后，马尼拉湾区、阿拉邦等地的公寓租金暴跌，部分房东降价30%仍难寻租客。
商业生态：依赖POGO员工消费的餐饮、零售店纷纷关店，部分中国投资者紧急抛售房产离场。
多重危机叠加：高利率、供应过剩与开发商信心崩塌
POGO禁令只是压垮菲律宾房地产的“最后一根稻草”，更深层的问题早已潜伏：
高利率与通胀：菲律宾央行维持紧缩货币政策，房贷成本飙升，购房需求锐减。
供应过剩：截至2024年底，大马尼拉地区待售公寓超7.5万套，去化周期长达5.8年，远超健康水平。
开发商停摆：2024年新推公寓量同比暴跌59%，DMCI Homes等巨头宣布2025年暂停新项目。
未来出路：BPO能否拯救菲律宾楼市？
部分分析师寄希望于业务流程外包（BPO）行业填补POGO留下的空缺。菲律宾央行预测，BPO行业年增长率仍达5%-9%，未来可能创造20万平方米的新需求。然而，BPO企业偏好低成本办公区，且受全球外包市场波动影响，能否完全吸收POGO退场后的空白仍是未知数。
结语：一场迟来的市场出清
菲律宾政府或许低估了POGO禁令的连锁反应。如今的房地产市场，正经历一场缓慢而痛苦的“去泡沫化”过程——没有崩盘的巨响，只有无声的衰退。未来能否复苏，取决于宏观经济改善、外资引入以及开发商能否调整策略。但可以肯定的是，这场寒冬还远未结束。
