菲律賓房地產市場近期呈現鮮明的“兩極格局”：辦公樓市場迎來供應高峰，而住宅市場則陷入銷售低穀。尤其在POGO“打野”群體撤退後，馬尼拉住宅需求驟降，寫字樓與公寓市場出現分化。
根據JLL菲律賓最新研究，大馬尼拉在2025至2030年間將新增180萬平方米辦公樓，僅2025年下半年便有56.8萬平方米湧入市場，推動全年空置率升至18%，創曆史新高。
JLL研究主管賈洛·德洛斯·雷耶斯表示，儘管第二季度空置率略降至18.2%，但未來供應集中釋放將使空置率維持高位，租金增長壓力加大。他指出：“除非企業擴張迅速，否則租金難以回暖。”
不過，核心商務區如麥加智城（BGC）和馬卡蒂CBD仍具吸引力，BPO企業和大型公司持續進駐。尤其是馬卡蒂，將貢獻55.7萬平方米新增辦公面積，其中大部分由銀行建設。
與此同時，住宅市場明顯降溫。Colliers數據顯示，受疫情後供應過剩與線上博彩整頓影響，中產公寓出租與出售均遇阻，現有待售單位超過3萬套。
今年上半年新推住宅項目大減57%，從去年同期的2.6萬套銳減至1.1萬套。住宅空置率升至24.5%，即平均每四套公寓就有一套空置。
預計至2026年，住宅空置率將微幅降至25.3%，主要因開發商縮減新建項目所致。2025至2027年，年均新增住宅將降至5800套，不及疫情前的平均1.3萬套。
面對冷淡市場，不少開發商祭出零首付、租轉售、高達五折等促銷手段，第二季退房率因而下降25%。Colliers總經理理查德·雷蒙多指出：“現在的優惠力度遠超以往，打折幅度達45%甚至50%。”
當前馬尼拉樓市正處於結構調整期，買家與投資者在選擇時更需謹慎觀察趨勢與潛在風險。
