博彩休闲地产公司（GLPI）宣布以1.8375亿美元收购位于新墨西哥州南部的Sunland Park赛马场及赌场，该交易初始资本化率为8.2%，预计于2025年10月15日完成。收购完成后，该物业将纳入GLPI的战略博彩租赁协议，年租金1500万美元，租期25年并可续约。此次收购将扩大GLPI在全美的物业组合至69处，并深化与运营商Strategic Gaming的合作关系。
交易详情与财务条款
GLPI以1.8375亿美元收购Sunland Park赛马场及赌场，交易初始资本化率为8.2%。收购计划于2025年10月15日完成，届时该物业将纳入GLPI的战略博彩租赁协议体系。
根据租赁协议，年租金定为1500万美元，并每年递增2%。租期为25年，包含两次10年续约选择权。GLPI表示，此次收购预计将提升其调整后营运资金（AFFO）表现。
物业概况与设施配置
Sunland Park于1959年开业，占地157英亩，靠近德克萨斯州边境。物业包含2.5万平方英尺博彩大厅，配备738台老虎机和12张电子赌桌。赛马设施包括一英里长的赛马赛道，可容纳733名观众。
该物业还设有600人宴会厅、赛马投注区和78间客房的酒店，提供1300个停车位。物业包含未开发土地，为未来扩展提供可能性。
地理位置与市场潜力
Sunland Park位于边境地区（Borderplex），覆盖德克萨斯州埃尔帕索和新墨西哥州拉斯克鲁塞斯，服务约200万成年人口。该地区家庭收入中位数持续上升，过去五年增速超过全国平均水平。
分析师指出，该地区人口结构稳健，市场竞争有限，为物业长期稳定运营提供有利条件。未开发土地为未来增长提供额外潜力。
战略合作与运营安排
此次收购强化了GLPI与Strategic Gaming Management的合作关系。Strategic Gaming由首席执行官J. Grant Lincoln于2009年创立，在美国运营多家赌场。
根据租赁协议，Strategic Gaming将继续运营Sunland Park，而GLPI持有房地产所有权。这是Strategic Gaming从GLPI租赁的第四处物业，此前合作包括内华达州和南达科他州的赌场项目。
监管环境与市场竞争
新墨西哥州博彩监管环境稳定，牌照数量有限，对博彩场所分布有严格限制。法规禁止在现有赛道赌场80英里范围内开设新私人赌场，有效保护Sunland Park的市场地位。
该州现有21家部落赌场和5家商业赌场。Sunland Park最近竞争对手是20英里外的Speaking Rock Casino，最近潜在商业竞争对手距离约550英里。
市场表现与行业趋势
新墨西哥州非部落赌场年收入稳定，除2020年受疫情影响外，年均收入超过2.25亿美元。2023年收入达2.71亿美元峰值，2024年收入2.61亿美元为历史第三高。
赛道赌场在该州历来表现良好，稳定的监管环境和有限竞争为运营提供保障。边境地区的人口增长和收入提升为未来发展提供支撑。
公司战略与投资组合
此次收购使GLPI在新墨西哥州的物业增至两处，此前已收购霍布斯的Zia Park赌场酒店。公司全美物业总数达到69处，继续执行在服务不足但发展潜力地区收购资产的战略。
GLPI董事长兼首席执行官Peter Carlino表示，收购符合公司资产多元化战略，支持租户增长计划，并巩固公司作为首选博彩地产所有者的声誉。
交易顾问与市场评价
Truist Securities担任GLPI财务顾问，CBRE Investment Banking和麦格理为出售方提供咨询。分析师认为交易符合GLPI一贯战略，针对人口结构强劲、竞争有限的成长性地区。
Truist Securities分析师Barry Jonas指出，该地区200万成年人口和持续上升的收入水平，结合有限的竞争环境，为投资提供长期稳定性。
