2024年年中，菲律賓政府宣布全面禁止離岸博彩運營商（POGO），並信誓旦旦地宣稱“對房地產市場影響有限”。財政部長拉爾夫·雷克托（Ralph Recto）甚至承諾，政府將協助4萬名POGO工人轉崗就業，以緩解行業衝擊。
然而，一年後的今天，現實卻遠比官方預測更為嚴峻——寫字樓空置率飆升至19.9%，公寓市場庫存積壓，開發商被迫降價30%拋售，整個行業正經曆一場前所未有的“冷冬”。
從官方樂觀到市場崩盤：POGO禁令的連鎖反應
最初，政府與部分分析師認為，POGO行業在疫情後已大幅萎縮，僅占菲律賓寫字樓租賃市場的5%，因此禁令不會造成系統性風險。然而，這一評估忽略了POGO的“高租金溢價”效應——儘管份額下降，但POGO企業通常支付高於市場均價的租金，且集中在馬尼拉灣區、阿拉邦等核心地段。它們的撤離直接導致DDMP REIT等依賴POGO租戶的房地產信託面臨51%的租金收入缺口。
更嚴重的是，POGO行業的崩盤引發連鎖反應：
寫字樓市場：2025年初，馬尼拉寫字樓空置率飆升至19.9%，其中31%的空置空間來自POGO撤離，32%來自IT-BPM企業縮減規模。
住宅市場：POGO從業人員撤離後，馬尼拉灣區、阿拉邦等地的公寓租金暴跌，部分房東降價30%仍難尋租客。
商業生態：依賴POGO員工消費的餐飲、零售店紛紛關店，部分中國投資者緊急拋售房產離場。
多重危機疊加：高利率、供應過剩與開發商信心崩塌
POGO禁令只是壓垮菲律賓房地產的“最後一根稻草”，更深層的問題早已潛伏：
高利率與通脹：菲律賓央行維持緊縮貨幣政策，房貸成本飆升，購房需求銳減。
供應過剩：截至2024年底，大馬尼拉地區待售公寓超7.5萬套，去化周期長達5.8年，遠超健康水平。
開發商停擺：2024年新推公寓量同比暴跌59%，DMCI Homes等巨頭宣布2025年暫停新項目。
未來出路：BPO能否拯救菲律賓樓市？
部分分析師寄希望於業務流程外包（BPO）行業填補POGO留下的空缺。菲律賓央行預測，BPO行業年增長率仍達5%-9%，未來可能創造20萬平方米的新需求。然而，BPO企業偏好低成本辦公區，且受全球外包市場波動影響，能否完全吸收POGO退場後的空白仍是未知數。
結語：一場遲來的市場出清
菲律賓政府或許低估了POGO禁令的連鎖反應。如今的房地產市場，正經曆一場緩慢而痛苦的“去泡沫化”過程——沒有崩盤的巨響，只有無聲的衰退。未來能否複蘇，取決於宏觀經濟改善、外資引入以及開發商能否調整策略。但可以肯定的是，這場寒冬還遠未結束。
